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任意売却のご相談
- 住宅を購入する際ほとんどの方は金融機関から住宅ローンの融資を利用します。
それに対し金融機関は、資金を融資する際その不動産に抵当権を設定します。 - 不動産を購入した後、様々な理由で住宅ローンの返済が困難になり３ヵ月～６ヵ月滞納してしまうと融資している住宅金融支援機構や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより強制的に資金を回収しようとします。
- 競売の場合、落札価格は一般市場価格の６～７割程度になることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、せっかく購入した不動産を処分したにもかかわらず、残債務（借金）が残ってしまいます。これは、債権者である金融機関にとっても好ましくないことです。
- 少しでも高額にて売却ができれば、債権者へより多くの返済ができます。
そこで、私たち不動産業者が仲に入り、不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。
- 司法書士報酬やマンション管理費などの費用は、債権者との合意を得て売買代金から精算される場合がございます。
- 競売を行う場合は公告というかたちで新聞や業界紙、インターネットなどで公表されてしまい、ご近所に競売にかかったことが知られてしまうおそれがあります。 任意売却ならば、一般の物件と同様に売却できます。
- 債権者との交渉を行い、引越し費用の確保できる場合が多いです。その為スムーズに再スタートをきれる場合が多いです。
- 任意売却は、市場価格に近い価格での売却を目指します。競売に比べて一般的に高額で売却できるケースが多いです。 債務者にとっては残債務が減ることが一番ほっとするのではないでしょうか？
- 競売のように法的手続による強制的な物件処分によって「奪われる」ものではありません。表面的には通常の物件売買と変わりません。債務者への気持ちのダメージも小さく、その後の人生をプラス思考で考えられるということは大きいです。
- 購入者が投資家で賃貸物件として貸し出す、というケースもあります。この場合オーナーの希望する賃料の支払いが可能であれば、そのまま住み続けることはもちろん可能です。また、数年後に買い戻す特約を付けることができる場合もあります。
- 通常より大幅に低い価格、約２～３割安く売却されてしまいますケースが非常に多いです。
従って、任意売却よりも残債務が多く残ってしまいます。
- 競売で落札した人に対して基本的に異議申し立てはできません。また、「居座れば立退き料がもらえる」というような話を聞きますが、落札した人は立退き料などを支払う義務はありません。
結局、引越し資金も確保できないまま、立ち退かざるえなくなります。
- 新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまう為、ご近所の方に競売になっていることが知れ渡ってしまいます。
うわさというものは尾ひれをつけてどんどん大きくなって広がってしまいます。
また、「競売のプロ」と名乗るそれらしき業界の人が、ご近所の方々に不審な人が物件を占有していないか聞き込みに回ることもあります。
とにかくご近所から好奇の目でみられてしまうことになってしまいます。
- 競売の場合、市場より低い価格で売却されてしまうケースが多い為、残債務は任意売却に比べて多く残ってしまいます。
その残った債務の交渉などを、ご自身で行わなくてはなりません。
知識のない方の交渉では、債務者側に柔軟に対応してもらうことが困難になってくる場合もあります。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| メリット | ・手持ち金の持ち出しが無い場合がある。 ・競売より高値で売れる。 ・競売より多くの返済ができる。 ・引っ越し費用の現金が残る場合がある。 ・近所の人に知られずに売却可能。 ・残った借金の支払いは相談ができる。 |
・落札されるまで住むことができる。 |
| デメリット | ・早く引越をしなければならない。 | ・任意売却より売値が2～3割ほど安い。 ・借金のことが近所に知られてしまう。 ・立退料等ほとんど貰えない。 ・残った借金の交渉は自分でするしかない。 |
